بمتابعة إعلانات شركات التنمية العقارية ومنهم مجموعه طلعت مصطفي التي تطرح اسعارها بالعاصمة الادارية كمبوند سيليا ( شقه غرفة واحدة وصالة ٨٠ مترا فقط بقيمة ٢،٢ مليون جنيه ( اقل سعر) .

ببساطة وزي ما كلنا شايفين, إن السوق العقاري في مصر اصابه الجنون، كيف لمتر في صحراء مصر يصل الي فوق ال٢٠٠٠٠ جنيه ؟!! وفي بعض المشروعات فوق ال٣٠٠٠٠ ما يزيد عن مثيله في مانهاتن ؟

الاستثمار العقاري في مصر وصل ل١٥٪ من الناتج المحلي، في حين إن التقديرات العالمية تقول إنه لو زاد عن ٥٪ تتوقع أزمة كبيرة في الأسعار ..والسوق العقاري هو اصبح هو الشيئ الوحيد اللي شغال في البلد, و الدولة شغاله بيع أراضي إسكان فاخر، وكل يوم يزودوا أسعار الأراضي اللي بتؤدي بالتبعيه لزيادة أسعار الوحدات، ومعظم الناس يا إما شغالين في شركات عقاريه, أو في شركات سمسره عقاريه, وكم المشاريع المطروح رهيب, و معظمها إن مكانش كلها مشاريع إسكان فاخر, العروض كلها دفعات تعاقد متزيدش عن 10% من تمن الوحده و الباقي بالتقسيط علي 8 سنين و طالع, ومحدش من المطورين بيعمل إستعلام عن المشتري, يعني معاك ال10% و عندك دفتر شيكات تكتب بيهم أقساط الوحدة يبقي حلال عليك، والمشترين في معظمهم لا يملكوا تمن الوحده ولا حتي ربعه, ولا بيشتروا علشان يسكنوا, في الغالب الأعظم بيشتروا علشان يحوشوا في الوحده عن طريق الأقساط, و علشان يحافظ علي قيمه الفلوس علي إعتبار إن العقار بيحافظ علي قيمته امام أي زياده في الدولار، يعني يستقطع من دخله جزء يسدد بيه القسط, منها تحويش و منها إستثمار آمن من وجهة نظره. و الدليل إنك لو بتحاول تبيع وحده إعاده بيع Resale النهارده هتواجه صعوية شديدة نظرا لصعوبة البيع الكاش , ولو رحت أي كمبوند جديد أو مدينة جديدة خلصانه هتلاقي نسبة الإشغال لا تتعدي ال25%, ولو عملنا إستقصاء هنتأكد إن اللي بيشتروا في الكمبوندات هما هما نفس الناس, و هتلاقي عندهم بدل الوحدة 2 و 3.

الخطوره في الموضوع ده في كذا حاجه, أولهم إن في ظل الظروف الحالية للبلد زي الغلاء اللي طايل الكل و الكساد و الشغل اللي واقف, المشتري اللي كان متوقع إنه هيقدر يستقطع جزء من دخله علشان يسدد القسط هيلاقي إن الدنيا غليت عليه و مش قادر يستقطع الجزء ده. يعني مثال بالبلدي لتوضيح الفكره, لو واحد مثلا بياخد مرتب 10 جنيه في الشهر , و كان قادر يدفع منه 4 جنيه في قسط شقه و يعيش بالباقي, مع الغلاء و عدم قدره الشركات علي زياده المرتبات هيلاقي نفسه مش عارف يعيش بال6 جنيه, فا هيضطر إنه ميسددش الأقساط أو إنه يبيع الوحده، ده علي فرض إن الشركات نفسها لن تتعثر ولن تضطر لتقليل العمالة أساساً. و علشان يبيع الوحده كاش هيضطر إنه يحرق في الأسعار و يبيع أقل من سعر السوق, ومع نقص السيولة في البلد والأرتفاع الجنوني لسعر العقارات هيبقي بيع الكاش صعب جدا,ولو ناس كتير حاولت تحرق في نفس الوقت، هيؤدي إلي إنخفاض سعر العقار, و اللي عنده وحده هيبقي امامه حل من إتنين يا إما يحرق السعر جامد علشان يبيع, أو يستحمل و مايبيعش إنتظارا لحركة تصحيح في السوق. 

و علي جانب آخر شركات التنمية العقارية اللي لسه مسلمتش مشاريعها مش هتعرف تلم أقساط بالتالي هتواجه صعوبه في إستكمال المشاريع, وعلي جانب آخر, البنوك بتاخد شيكات العملاء من الشركات العقارية و تقطع لهم على الشيكات, يعني تدي الشركة نسبة تصل ل٨٠٪؜ من إجمالي قيمة الشيكات و هي تتعامل مع العملاء، ولما شيكات العملاء تبتدي تترد, يبقي البنوك كمان هتتعور. و المشكله إن أغلب اللي بيشتروا العقارات هما الشريحه اللي ممشيه البلد سواء من خلال قدرتها الشرائية, أو من خلال تكافلها الإجتماعي , ولما تحويشه عمرها هتبتدي تخسر أو تتناقص أو يصعب تسييلها, ده هيكون له عواقب وخيمه.

كل اللي فات ده بالتبعيه هيؤدي إلي حاجه أخطر بكتير و هي إن فلوس البلد هتكون إتحبست في شوية طوب وأسمنت وحديد مش عارف تسيلهم, ده معناه إنخفاض القوة الشرائية, يتبعه ركود و كساد.

وبعيدا عن التفاؤل والتشاؤم, ما يحدث في سوق العقارات في مصر كارثة محققه, مصر بتحتاج في السنه حوالي 500 الف وحده سكنيه , منهم 400 ألف لمحدودي الدخل , و حوالي 25 الف وحده للإسكان الفاخر. و عندنا حوالي 12 مليون وحده مغلقة الغالبية العظمي منها إسكان فاخر. راقب كام مشروع لوحدات الإسكان الفاخر امامهم كام مشروع خاص لمحدودي الدخل..الدولة مينفعش تبقي دورها تاجر أراضي, كل همها بيع أراضي للمستثمرين وجمع فلوس و مش مهم إيه اللي يحصل بعد كده, مش معقول كل فلوس البلد تتحط في استثمار عقاري لا يؤدي إلي تنمية حقيقية و الناس حتي مابتسكنش فيه, بدل ما تتحط في إستثمارات إنتاجيه سواء زراعية أو صناعية أو مالية أو خدمية, إستثمارات تشغل ناس وتعمل تنمية مستدامة, إستثمارات تدخل عملة صعبه و تقلل الإستيراد و تزود التصدير. أو حتى إستثمارات في القطاع الخدمي ليكن في المواصلات العامة

-لا بد من تفعيل جهة رقابية عندها القدرة و الوسيلة إنها تضبط سوق التقسيط اللي شغال بلا ضابط ولا رابط.

-لا بد من تنظيم السوق العقاري قبل الفاس ما تقع في الراس. لازم المنظومه كلها تنتظم, الدوله تشتغل شغلتها كمخطط و منظم و مراقب، مش سمسار أراضي أو مستثمر أو مقاول

و الأهم من كل ده, هو هيكله المنظومه الفاسده في كل قطاعات الدوله, اللي بتخلي الناس تفكر 100 مره قبل ما تستثمر في أي مشروع إنتاجي, وتستسهل الإستثمار في العقارات كمخزون للقيمه.

الكلام ده مش متوقع يحصل بكره, لكن لو محصلش تصحيح جذري للمسار يبقي كل اللي بنعمله هو تأجيل الإنفجار. عموما, قبل الفقاعه العقاريه في أمريكا ما تفرقع في ناس طلعوا حذروا من الفقاعه العقاريه, وكانت البنوك الإستثماريه و شركات التأمين و الشركات العقاريه تقول عليهم مجانين, وكانوا بيردوا عليهم بمنتهي التعالي إن السوق العقاري الأمريكي زي الحديد..... وبما ان اقتصاد مصر اكيد هش عن اقتصاد امريكا، يا ريت بقى حد يوصل وجهة نظرنا المتواضعة لرئيس الوزارة الجديد مدبولي اللي ايده في الشغلانة دي طول عمره احتمال يكون كلامنا فيه شئ من الصحة يعملوا حساب لأبعاده لإن القطاع ده هو آخر حاجة شغالة في البلد والناس كفاها دق على راسها خاصة الطبقة المتوسطة اللي مشغلة البلد وهي الطبقة المستهدفة حالياً . وآسفين عالإطاله.